房地产征收中银行抵押权实现优先受偿的法律风险

2018-05-21 11:25:57作者:廖 聪

论房地产征收中银行抵押权实现优先受偿的法律风险与防范措施
 
●廖 聪
(湘潭大学法学院,湖南  湘潭  411100)

 
  [摘 要]随着我国城市化进程的加快,在旧城和棚户区改造中有大量房地产需要被征收,这其中必然有不少面临被征收的房地产成为银行的贷款抵押资产的情况。文章认为,目前我国国有土地上房屋征收的相关法律制度较为松散也不够健全;立法侧重于保障被征收人的权益而不够重视被征收房屋抵押权人的权益;在司法实践中,银行欲通过实现抵押权的优先受偿保障自己的债权时,往往存在诸多障碍,有必要分析相关法律风险,以探究防范的措施。

  [关键词]房地产征收;抵押权;优先受偿
 

  [作者简介]廖聪,湘潭大学法学院在职法律硕士,研究方向:民商法。
 
  一、关于抵押权及其优先受偿权的理解
  抵押担保是银行信贷业务中最普遍的担保方式,借款人以其名下或第三方的房屋作为担保抵押物申请贷款,这种方式能够有效地降低借款人的违约意愿,一旦其出现欠息和无法还款等违约情况,银行也能通过实现抵押物的优先受偿权来保障自己的债权。根据我国现行法律规定,笔者对抵押权的理解是:在抵押担保法律关系中,抵押权是抵押担保的核心,优先受偿权又是抵押权的核心。《物权法》和《担保法》均规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。故当债务人出现违约或者符合合同约定实现抵押权的条件时抵押权可以实现优先受偿;在已设立抵押权的房地产进行征收时,抵押权人可以依法享有征收的赔偿金和补偿金或者向人民法院申请对赔偿金的保全措施以实现优先受偿权。当抵押物被法院进行查封和执行时,作为债权人的银行需实现债权时,享有抵押权的担保债权优先于其他未设定抵押权的普通债权。{1}
  二、抵押权实现优先受偿面临的主要法律风险
  (一)银行对房地产征收信息获取时间滞后、获取手段单一
  及时掌握客户信息是银行防范信贷风险的重要手段之一,若不能及时获知已抵押房地产的征收信息将失去对征收补偿款拨付的控制,从而无法实现优先受偿或失去提前采取其他有效风险防范措施的机会。抵押权的实现虽然应由《担保法》来调整,但是房地产征收行为属于国家职能机构的公共行为,抵押权属于私权利与国家公权力相比显然处于弱势地位。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条规定房屋征收部门应当对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,但是条例规定仅向被征收人进行公布,没有法律的强制规定,房屋征收中对抵押权人的告知义务是由抵押人承担的,而未明确房屋征收部门是否具有告知义务,房屋征收机构一般不会理会房屋的抵押状态,也不会告知抵押人征收的情况就直接推进征收。抵押人如有意逃避债务而不主动通知抵押权人,银行作为抵押权人无法及时被告知第一手征收信息,而自行获取信息的手段单一,只能通过上网查询等其他渠道打听得知,加之管户经理通常要监管几个企业,工作时间和精力往往不够,这样获得的消息往往会有滞后性,经常出现征收主体已经和抵押人签订了补偿协议甚至征收款已经拨付到位被使用了,作为抵押权人的银行才获得消息,此时再采取措施已经为时已晚,从而产生抵押权无法实现优先受偿的风险。
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